Skoleparken 1

Nedrenovering og genopbygning af arkitektonisk perle.

Skoleparken 1 var en helhedsplan for en større bebyggelse, udført som nedrenovering og genopførelse af 241 boliger, herunder 52 tilgængelighedsboliger samt nyopførelse af 36 almene boliger og et fælleshus.

Skoleparken 1 blev opført i årene 1953-1955 på en ca. 100.000 m2 stor, kuperet grund. Bebyggelsen er tegnet af Jørgen Bo og står som en enestående arkitektonisk repræsentant for perioden. Bebyggelsen er udpeget som bevaringsværdig i Kommuneatlasset og fremstår som en arkitektonisk perle. Bebyggelsen består af henholdsvis én- og toetagers rækkehuse samt toetagers altangangshuse. Dertil et fælleshus, ejendomskontor, børneinstitution og varmecentral.

Mange kritiske forhold

Boligselskabet indledte i januar 2011 en dialog med Landsbyggefonden om bebyggelsens tilstand og forestående behov for renovering. Problemerne var koncentreret om indeklimaet og skimmelsvamp med mistanke om problematiske bygningskonstruktioner, kombineret med grundfugt.
Resultaterne af de gennemførte undersøgelser dokumenterede også en lang række bygningsmæssige svagheder og i særdeleshed uhensigtsmæssige konstruktioner og materialer, der samlet set ville medføre et accelererende behov for en gennemgribende renovering af bebyggelsens klimaskærm og tekniske installationer. I bygningsmassen blev der også fundet PCP og asbest, som var tidstypisk for denne type ejendomme.

Budgettet kunne ikke rumme projektet

Efter bygherres og Wissenbergs udarbejdede byggeprogram og dispositionsforslag måtte man erkende, at renoveringsarbejdet var mere omfattende end først antaget, og at den oprindelige budgetramme og Landsbyggefondens udmeldte finansieringsplan ikke kunne rumme projektet. Som konsekvens af dispositionsforslagets øgede anlægsramme og den afledte huslejepåvirkning blev projekteringen efter ønske fra boligorganisationsbestyrelsen midlertidigt standset.
Et omfattende analysearbejde af seks forskellige løsningsmodeller viste, at nedrivning til sokkel og ”genopførelse” på eksisterende fundamenter samt øget anvendelse af byggeretten samlet set ville give den største ”totalværdi”. Det blev derfor anbefalet at arbejde videre med denne løsning.

Nedrivning til fundament og genopførelse

Boligerne blev miljøsaneret med komplet nedrivning af facader, altangange m.m. for at fremtidssikre dem med tidssvarende og energirigtige bygningskonstruktioner. Den fundne løsning med nedrenovering og genopførelse samt nyopførelse sikrede fastholdelse af bevaringsværdierne og muliggjorde en tilbageførsel af boligerne til deres oprindelige arkitektoniske udtryk samtidig med, at den økonomiske ramme blev holdt, og bebyggelsen blev fremtidssikret ved modernisering og nyindretning.

Nye boliger og flere parkeringspladser

Med respekt for den eksisterende bebyggelse blev der også opført fire nye boligstænger med 36 boliger. I forbindelse med opførelsen af disse nye boliger blev der etableret ekstra parkeringspladser.

Et tidligere erhvervslejemål blev nedrevet, så der er skabt en ny forbindelse til det grønne område og åbnet op for friere bevægelse og ophold i udearealerne.

Bearbejdning af landskabet

Som led i den omfattende renovering blev der også udarbejdet en plan for fornyelse af boligbebyggelsens udearealer. Helhedsplanen tog afsæt i Skoleparkens offentlige, kuperede parklandskab.
Den landskabelige bearbejdning bestod af opgradering af veje, stier og terrasser – her med nye overflader. Langs landskabets stisystem blev der etableret belysning i LED. Efter arbejdernes udførelse blev terræn retableret, og der blev udført nye belægninger på veje og stier.
I det tidligere spildevandssystem blev både spildevand og regnvand afledt til offentlig kloak. I forbindelse med renoveringen blev afledningen af regnvand afkoblet.

Samarbejde og samprojektering

Rådgiverteamet arbejdede tæt sammen med boligselskabet og byggeudvalget for at fastlægge den rette vision for fremtiden og den økonomiske ramme. Rådgiverteamet deltog blandt andet i beboer-, byggeudvalgs- og fokusgruppemøder, udarbejdede oplæg til drøftelse ved møderne samt løbende udsendte nyhedsbreve til beboerne.
Projektet blev sendt i tidligt udbud med samprojektering med entreprenøren, MT Højgaard.

Projekt information

Bygherre

Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe, afdeling 17

Rådgivningsrolle

Totalrådgiver og bygherrerådgiver

Årstal

2011 - Igangværende

Entreprisesum

470 mio. kr. inkl. moms

Areal

20.000 m²

Arkitekt

Zeso Architects

Landskabsarkitekt

OPLAND

Merete Nielsen

Projektchef, arkitekt m.a.a.

Mobil: +45 27 25 34 57

Fokus på energiforbrug

Wissenberg har udarbejdet energirammeberegninger for byggeriet, der betragtes som et nybyggeri, selv om det genopføres på de eksisterende fundamenter. Det har dog ikke været muligt at overholde den nyeste energiramme, dels fordi man bevarer de eksisterende kældre og dels fordi bygningerne bevarer det samme aftryk, som de huse der blev nedrevet.

Håndtering af regnvand

Der er også udført LAR i forbindelse med projektet, hvor man har formået at kunne håndtere en såkaldt 100års-regnhændelse, hvilket vil sige rigtig meget vand, lokalt på Skoleparken. Det har derfor også været muligt at få tilslutningsbidraget for regnvand tilbage fra forsyningsselskabet.

Håndteringen af regnvand foregår i nogle store flade lavninger og græsplæner, som passer godt til det grønne område. De niveauspring der er i området, er medtænkt fra starten af projektet, hvilket betyder, at praktisk talt al regnvand håndteres lokalt. Landskabsprojektet er lavet i samarbejde med Opland.

Wissenbergs ydelser omfattede blandt andet:

  • Registrering af eksisterende forhold
  • Udarbejdelse af byggeprogram
  • Udarbejdelse af projektmateriale
  • Udarbejdelse af oplæg til beboermøder og orienteringer samt deltagelse i beboermøder, workshops etc.
  • Deltagelse i byggeudvalgsmøder, følgegruppemøder, beboermøder og diverse andre møder i det omfang, bygherren fandt det nødvendigt
  • Ansøgning om byggetilladelse og indhentning af tekniske og andre myndighedsgodkendelser mv.
  • Udarbejdelse af planer for byggepladsens indretning
  • Udarbejdelse af udbudsmateriale, herunder gennemførelse af prækvalifikationsrunde
  • Afholdelse af entrepriseudbud Evaluering af indstilling af tilbud
  • Byggeledelse, tilsyn og projektopfølgning samt afholdelse af byggemøder og deltagelse i bygherremøder
  • Udarbejdelse af beboervejledninger
  • Udarbejdelse af drifts- og vedligeholdelsesinstruktion og vedligeholdelsesvejledning
  • Afholdelse af afleveringsforretning
  • Teknisk byggeregnskab Oprettelse af ”som udført”-tegningsmateriale
  • Medvirken ved 1-års eftersyn og – når den tid kommer – 5-års eftersyn